Subprime Mortgage

Subprime Mortgage merupakan kredit yang dikucurkan oleh perbankkan Amerika terhadap sektor perumahan. Sejak sebelum 1925, di AS sudah ada UU Mortgage. Semua warga AS, asalkan memenuhi syarat tertentu, bisa mendapat mortgage. Kredit semacam ini, di Indonesia dikenal dengan istilah Kredit Perumahan Rakyat yang di singkat KPR.

Di Amerika kredit perumahan seperti ini diklasifikasikan ke dalam 2 kelompok yakni kelompok Prime Mortgage dan Subprime mortgage. Prime mortgage diberikan kepada peminjam yang memiliki credit history bagus dan memiliki repayment capacity (kemampuan membayar). Sedangkan Subprime mortgage diberikan kepada peminjam yang tidak memenuhi kedua persyaratan di atas.

Subprime mortgage di Amerika diberikan kepada konsumen yang memiliki kelayakan kredit kurang dari cukup, atau kurang layak untuk mendapatkan kredit. Salah satu cara mengukur kelayakan kredit konsumen dilakukan dengan cara melihat credit score. Sistem pemberian KPR di Amerika sangat bergantung terhadap credit score yang dikeluarkan oleh perusahaan credit scoring seperti yang mengunakan metode FICO. Konsumen dapat memiliki FICO score mulai dari 300 s/d 850 tergantung dari hasil perhitungan yang dilakukan oleh perusahaan penyedia jasa ceridit score dengan melihat 5 katagori utama seperti:

1. Payment history (35%)
2. Amounts owed (30%)
3. Length of credit history (15%)
4. New credit (10%)
5. Types of credit used (10%).

Beberapa alasan fundamental, kredit Subprime mortgage diberikan kepada masyarakat adalah didasari atas asumsi bahwa :

•        Kebijakan moneter yang longgar (low-interest rate)

•        Aturan kepemilikan rumah yang longgar (seperti keringanan pajak rumah)

•        Keyakinan bahwa harga rumah akan terus meningkat (property bubble)

•         Keinginan untuk mendapat return yang sebesar-besarnya (greed)

Asumsi demikian, berakhir ketika era suku bunga rendah di AS berakhir dan melahirkan persoalan yang di tandai dengan :

•        Tingkat gagal bayar meningkat (karena debitur memang sebenarnya tidak layak mendapat KPR)

•        Produk derivatif yang berbasiskan subprime-mortgage kemudian tidak bisa memberi return

•        Karena produk derivatif tersebut telah menyebar ke seluruh dunia, maka krisis keuangan ini kemudian meluas

Dari hal tersebut, keberadaan nasabah yang mendapatkan pembiayaan perumahan pada dasarnya kurang memenuhi persyaratan. Dengan kata lain, dari aspek kelayakan penyaluran kredit kasus Subprime Mortgage tidak memenuhi persyaratan tersebut. Oleh karena itu, wajar manakala kredit perumahan di Amerika tersebut mengalami gagal bayar. Nilai kerugian dari kredit macet Subprime Mortgage diperkirakan sebesar USD 0,8 Triliun atau 38% dari total Mortgage yang mencapai USD 10,7 Triliun. Dari sini nilai kerugian Subprime Mortgage dan keberadaan transaksi derivative diperkirakan sebesar USD 23 Triliun.

Hal-hal yang Mendukung Terjadinya Krisis Subprime Mortgage

Pada 1980, pemerintah bikin keputusan yang disebut ”Deregulasi Kontrol Moneter”. Intinya, dalam hal kredit rumah, perusahaan realestat diperbolehkan menggunakan variabel bunga. Maksudnya: boleh mengenakan bunga tambahan dari bunga yang sudah ditetapkan secara pasti. Peraturan baru itu berlaku dua tahun kemudian.Inilah peluang besar bagi banyak sektor usaha: realestat, perbankan, asuransi, broker, underwriter, dan seterusnya. Peluang itulah yang dimanfaatkan perbankan secara nyata.

Pada 1986, pemerintah menetapkan reformasi pajak. Salah satu isinya: pembeli rumah diberi keringanan pajak. Keringanan itu juga berlaku bagi pembelian rumah satu lagi. Artinya, meski sudah punya rumah, kalau mau beli rumah satu lagi, masih bisa dimasukkan dalam fasilitas itu. Dengan adanya fasilitas pajak itu, gairah bisnis rumah meningkat drastis menjelang 1990. Dan terus melejit selama 12 tahun berikutnya. Kredit yang disebut mortgage yang biasanya hanya USD 150 miliar setahun langsung menjadi dua kali lipat pada tahun berikutnya. Tahun-tahun berikutnya terus meningkat lagi. Pada 2004 mencapai hampir USD 700 miliar setahun.

Gairah bisnis rumah yang luar biasa pada 1990-2004 itu bukan hanya karena fasilitas pajak tersebut. Fasilitas itu telah dilihat oleh ”para pelaku bisnis keuangan” sebagai peluang untuk membesarkan perusahaan dan meningkatkan laba. Warga terus dirangsang dengan berbagai iklan dan berbagai fasilitas mortgage. Jor-joran memberi kredit bertemu dengan jor-joran membeli rumah. Harga rumah dan tanah naik terus melebihi bunga bank. Yang rumahnya sudah lunas, di-mortgage- kan lagi untuk membeli rumah berikutnya. Yang belum memenuhi syarat beli rumah pun bisa mendapatkan kredit dengan harapan nantinya harga rumahnya terus naik. Kalau suatu saat ada yang tidak bisa bayar, bank masih untung. Jadi, tidak ada kata takut dalam memberi kredit rumah.

Tetapi, bank tentu punya batasan yang ketat sebagaimana diatur dalam undang-undang perbankan yang keras. Tetapi, bagi orang bisnis, selalu ada jalan. Jalan baru itu adalah bank bisa bekerja sama dengan ”bank jenis lain” yang disebut investment banking. Investment banking itu ialah perusahaan keuangan yang ”hanya mirip” bank. Ia lebih bebas daripada bank. Ia tidak terikat peraturan bank. Bisa berbuat banyak hal: menerima macam-macam ”deposito” dari para pemilik uang, meminjamkan uang, meminjam uang, membeli perusahaan, membeli saham, menjadi penjamin, membeli rumah, menjual rumah, private placeman, dan apa pun yang orang bisa lakukan. Brothers, Bear Stern, dan banyak lagi adalah jenis investment banking itu.

Begitu agresifnya para investment banking itu, sehingga kalau dulu hanya orang yang memenuhi syarat (prime) yang bisa dapat mortgage, yang kurang memenuhi syarat pun (sub-prime) dirangsang untuk minta mortgage.

Dalam waktu kurang dari 10 tahun, kegagalan bayar mortgage langsung melejit. Rumah yang disita sangat banyak. Rumah yang dijual kian bertambah. Kian banyak orang yang jual rumah, kian turun harganya. Kian turun harga, berarti nilai jaminan rumah itu kian tidak cocok dengan nilai pinjaman. Itu berarti kian banyak yang gagal bayar.

Bank atau investment banking yang memberi pinjaman telah pula menjaminkan rumah-rumah itu kepada bank atau investment banking yang lain. Yang lain itu menjaminkan ke yang lain lagi. Yang lain lagi itu menjaminkan ke yang beriktunya lagi. Satu ambruk, membuat yang lain ambruk. Seperti kartu domino yang didirikan berjajar. Satu roboh menimpa kartu lain. Roboh semua, terjadilah krisis.

Jatuhnya Wall Street

Dalam waktu singkat, kondisi pasar finansial AS seperti dijungkirbalikkan dan tersapu habis. Lehman Brothers, yang merupakan perusahaan sekuritas keempat terbesar di AS dan salah satu tertua di Wall Street, harus mengaku bangkrut. Begitu pula Merrill Lynch harus merelakan diri diakuisisi oleh perusahaan yang menjadi rivalnya selama ini, Bank of America.

Pemerintah Amerika juga dipaksa menalangi kejatuhan wall street setelah sebelumnya Presiden Amerika George W. Bush menolak melakukan intervensi terhadap pasar, sebab bagi Bush gejolak perekonomian dalam sistem kapitalisme harus diselesaikan dengan mekanisme pasar sendiri, pemerintah tidak boleh melakukan intervensi. Di sisi lain, Federal Reserve harus menjadi lender of resort (penjamin likuiditas terakhir perbankan) sejumlah raksasa bank investasi, lembaga sekuritas atau perusahaan asuransi, dan penjamin kredit yang rontok satu per satu, mulai dari Bear Stearns, Fannie Mae dan Freddie Mac, IndyMac, hingga American International Group (AIG).
Dua bank investasi yang masih tersisa, Morgan Stanley dan Goldman Sachs, kemungkinan juga akan dipaksa merger dengan bank lain guna menghindari nasib serupa. Pemerintahan AS harus menelan ludah sendiri, pasalnya negara adidaya ekonomi yang sebelumnya menolak masuknya investasi BUMN milik pemerintah asing (sovereign wealth fund/SFW) ke lembaga keuangan dan sektor strategis lain dalam negeri yang disebabkan oleh tingginya desakan sentimen nasionalisme di dalam negeri. Namun kondisi demikian itu berbalik arah menjadi upaya penggalangan penyelamatan dengan mengemis kepada bank-bank asing untuk mengakuisisi atau menjadi partner merger bank-bank nasional karena krisis likuiditas yang dihadapi.

Keruntuhan lembaga-lembaga keuangan besar Wall Street sebagai rentetan dari krisis kredit macet perumahan yang sudah berlangsung sejak Juli 2007, memicu kekhawatiran akan terjadinya efek domino yang menuntun ke spiral kebangkrutan seluruh sistem finansial global. Di Inggris, sejauh ini terdapat dua bank Inggris yang kolaps, HBOS dan bank kredit Halifax Bank. Lebih dari itu, keruntuhan fondasi keuangan Wall Street juga berdampak sangat destruktif pada perekonomian AS, pasar finansial, dan perekonomian global.

Pasar saham mengalami kejatuhan terbesar sejak insiden serangan teroris ke World Trade Center, 11 September 2001. Pencapaian 10 tahun terakhir pun lenyap dengan indeks Standard & Poor’s turun di bawah level tahun 1998. Saham dari berbagai sektor secara accross the board terus berjatuhan, diikuti indeks di bursa-bursa saham di seluruh dunia.

Kalangan analis mengingatkan, krisis memasuki periode yang semakin berbahaya dengan nyaris lumpuhnya pasar surat utang karena investor di berbagai penjuru dunia yang panik berebut memindahkan uangnya ke instrumen yang lebih aman, seperti emas.

Krisis likuiditas, yang dikombinasikan dengan krisis kepercayaan juga membuat suku bunga pinjaman bagi sektor korporasi membubung tinggi, membuat dunia usaha kesulitan membiayai kegiatan operasi sehari-hari mereka. Suku bunga pinjaman jangka pendek antarbank (overnight) sempat melonjak hingga 8,5 persen. Sebelum turun kembali ke 2 persen pascaintervensi bank-bank sentral negara maju.

Perkembangan situasi di Wall Street dari jam ke jam dan dari hari ke hari yang sangat cepat dengan efek ramifikasi yang luas ke seluruh penjuru dunia membuat tak ada seorang pun berani meramalkan apa yang akan terjadi ke depan. Beberapa analis, termasuk mantan Pemimpin Fed Alan Greenspan memprediksi bakal ada lagi perusahaan finansial besar lain di Wall Street yang akan kolaps.

Rontoknya institusi Wall Street menunjukkan kerapuhan fondasi hegemoni sistem kapitalisme AS dengan Wall Street sebagai pilar utamanya. Krisis sekarang ini adalah akibat kombinasi dari moral hazard yang luar biasa di kalangan industri keuangan Wall Street dan sikap menutup mata di kalangan otoritas pasar finansial, otoritas moneter (Fed), dan pemerintah.

Program Penyelamatan Kawasan Amerika

Setelah sempat melakukan penolakan, akhirnya Presiden George W Bush mensepakati untuk melakukan intervensi pasar guna menyelamatkan perekonomian AS sebagai dampak krisis Subprime Mortgage. Pada awalnya, Bush menolak melakukan intervensi, sebab dalam paham dan praktik kapitalisme, penyelesaian terhadap setiap kemelut ekonomi dan keuangan dilakukan melalui mekanisme pasar. Negara dan pemerintah tidak perlu campur tangan.

Sekitar USD 700 Miliar dana yang dipersiapkan untuk melakukan penyelamatan perekonomian AS. Di sisi lain, sebagai upaya penyelamatan kasus Subprime Mortgage seperti dilansir BBC News, Sabtu (1/9/2007) Bush mengumumkan langkahnya untuk membantu pemilik rumah yang bermasalah dalam melakukan pembayaran kreditnya. Sementara Bernanke memberikan isyarat pemotongan suku bunga The Fed untuk mendorong stabilitas pasar finansial.

Beberapa Langkah yang diambil pemerintahan Bush seperti reformasi undang-undang pajak dalam membantu keuangan debitor agar bisa mendapat pinjaman lagi. Namun Bush menegaskan pemerintah tidak akan memberikan dana talangan kepada para spekulator karena itu bukan tugas pemerintah. Sementara The Fed melakukan pertemuan pada 18 September 2007 yang memunculkan spekulasi The Fed akan menurunkan biaya pinjaman untuk melonggarkan masalah likuiditas di pasar finansial.

Pelaku pasar di Wall Street juga melihat Bernanke akan menaikkan suku bunga yang dapat menurunkan biaya pinjaman dan mendorong kembali pasar kredit. Pernyataan Bush dan The Fed ini telah direspons positif oleh pelaku pasar yang membuat indeks Dow Jones dan Nasdaq pada penutupan Jumat waktu AS (31/8/2007) naik masing-masing 0,9 persen dan 1,2 persen. Selain itu, Pelaku pasar turut menyambut baik pernyataan Bush yang berisikan pertama, meminta kongres untuk mensahkan UU yang memberikan keleluasan kepada Federal Housing Administration (asuransi KPR milik pemerintah AS) dalam membantu masyarakat yang kesulitan mencicil kredit perumahannya. Kedua Berjanji melakukan reformasi aturan pajak. Ketiga membantu para peminjam agar mendapat dana pinjaman lagi. Keempat memberikan pinjaman dengan syarat-syarat yang lebih ketat dan menjalankan undang-undang untuk menghentikan peminjam yang curang atau bermasalah.

Untuk meredam gejolak, Fed dan pemerintah sudah mengambil sejumlah langkah untuk memulihkan kepercayaan pasar. Selain memfasilitasi pengambilalihan lembaga keuangan yang kolaps oleh perusahaan lain, Fed juga memperluas jenis collateral (jaminan) untuk pinjaman Fed. Dengan fasilitas ini, dimungkinkan lembaga keuangan menjaminkan sahamnya untuk mendapatkan fasilitas pendanaan darurat Fed. Pemerintah juga menambah jumlah surat berharga pemerintah dalam lelang berkala yang dilakukan pemerintah. Dengan tekanan, Fed juga berhasil memaksa 10 bank terbesar berkolaborasi menghimpun dana senilai 70 miliar dollar AS sebagai sumber likuiditas darurat yang bisa digunakan lembaga keuangan yang kesulitan likuiditas jangka pendek. Komisi Sekuritas dan Saham juga mengeluarkan aturan yang melarang praktik transaksi short selling.

Kronologi Krisis Subprime Mortgage AS sampai pengaruhi IHSG

* 30 Juni 2004

Bank sentral AS, The Fed, mulai menaikkan suku bunga dari 1 persen dan kini 5,25 persen. Angka 1 persen merupakan terendah sejak 1950-an.

* Agustus 2005 sampai 2006

Beban bunga utang yang tinggi mulai berdampak pada pasar perumahan di AS dan booming properti mulai pudar.

Gagal bayar atas hipotek subprime di mana kreditur memberi utang cash kepada masyarakat (miskin) makin bertambah.

* 12 Maret 2007

Saham-saham di New Century Financial, salah satu peminjam subprime terbesar di AS, disuspensi di tengah kekhawatiran kebangkrutan.

* 16 Maret 2007

Accredited Home Lenders Holding, perusahaan subprime AS, akan melepas utangnya sebesar 2,7 miliar dolar AS dengan diskon besar untuk meneruskan operasi mereka.

* 2 April 2007

New Century Financial mengajukan proteksi dari bangkrut setelah dipaksa oleh pendukungnya (bank/lembaga keuangan) untuk menjual utang negatif miliaran dolar AS. Ada PHK juga di perusahaan itu.

* 24 Mei 2007

Saham-saham di Bear Stearns mengalami tekanan hebat begitu muncul pertanyaan-pertanyaan terhadap investasi bank di subprime market ini.

* 20 Juni 2007

Merrill Lynch menjual obligasi 800 juta dolar AS, Bear Stearns mencoba menyelamatkan hedge fund kedua.

* 4-20 Juli 2007

Financial Services Authority (FSA) UK akan mengambil aksi terhadap broker yang menjual subprime mortgages.

General Electric menjual surat berharga WMC subprime mortgages. Alan Greenspan mengingatkan krisis ini bisa merugika sampai 100 miliar dolar AS.

* 27 Juli 2007

Subprime menghempskan bursa global dan Indeks Dow Jones rontok 4,2 persen.V

* 3-6 Agustus 2007

Pasar saham terus jatuh, Bear Stearns mengatakan ini krisis terburuk kredit subprime dalam 22 tahun.
American Home Mortgage, satu perusahaan subprime terbesar, menyatakan bangkrut.

* 9 Agustus

BNP Paribas mensuspensi tiga investasi dana 2 miliar euro. Dutch Bank NIBC menyatakan kerugian 137 juta euro atas kasus ini. Bank Sentral Eropa memompa 95 miliar euro, diikuti The Fed dan bank sentral Jepang.

Pasar global masih terhempas.

* 13 Agustus 2007

Goldman Sachs akan mengeluarkan 2 miliar dolar AS untuk selamatkan salah satu bisnisnya terkait subprime.
Bank Sentral Eropa kembali intervensi dengan 47,7 miliar euro.

* 16-17 Agustus

Pasar global masih bergejolak, dan IHSG menyentuh level psikologis di bawah 2.000.erd

Analisis

Menurut saya, krisis finansial yang dimulai dengan adanya subprime mortgage ini lebih besar disebabkan karena faktor pemberian kredit yang longgar dan kurangnya manjemen risiko atas perubahan suku bunga. Kemudian belum adanya aturan yang jelas mengenai transaksi instrumen derivatif (derivative asset) dan dampaknya terhadap perusahaan finansial khsusunya dan terhadap perekonomian secara global .

Jadi pengendalian yang harus dilakukan adalah dalam hal pemberian kredit pada pihak yang tepat, manajemen risiko dan peraturan mengenai perlakuan atas instrumen derivatif. Sehingga dengan COSO, COBIT, BASEL II, SARBANE OXLEY’S ACT, ISO 17799 tidak akan mampu mencegah terjadinya krisis subprime mortgage ini. Yang paling penting disini adalah bagaimana mengelola risiko atas aktiva derivatif, pengaturan mengenai transaksi instrumen derivatif dan pengaturan lainnya. Karena jika tidak dikelola dengan baik maka, ungkapan “Derivative Asset is Mass Destructive Weapon in Economy” akan menjadi kenyataan.

Dan dengan adanya krisis ini Pemerintah Amerika telah membuat suatu hal yang baru dalam peraturan-peraturan yang terkait yaitu:

“Melakukan reformasi aturan pajak. Memberikan pinjaman dengan syarat-syarat yang lebih ketat dan menjalankan undang-undang untuk menghentikan peminjam yang curang atau bermasalah.”

Menurut saya ini adalah langkah tepat untuk menghindari terjadinya subprime mortgage jilid II.